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停业已达两年,3亿元租用商业场地20年

发布时间:2019-08-28 16:54编辑:澳门新葡8455手机版浏览(107)

        虽然项目前景较好,但是对于长达20年的租约和一次性支付2.8亿至3亿元租金,三位董事及独董提出质疑。李立新认为租金应分多期支付,应对可行性分析报告的竞争与风险分析进行补充,进一步详尽论证,梅卓荦认为事项重大,租赁期限长,建议完善可行性研究报告;包新民认为租赁期限过长,增加未来趋势的不确定性,短期可能对公司产生影响,建议多考虑几种合作方式。

      在南宁市新民七星路口华星时代广场,醒目的“王府井百货”招牌依然悬挂着。但往里瞧,货架早已腾空,地板被灰尘覆盖。看着黄金商铺丢空,场地租赁方广西桂建房地产公司(下称桂建公司)董事长黄国培很心疼。

      中国百货商业协会副秘书长范艳茹认为,南宁王府井百货开店失败的最大原因在于物业环境特别不好利用,华星时代广场狭长的物业环境使商场整体营业受到了影响。对于百货商场来说,定位、选址至关重要,“物业如果不好用、招商等方方面面的问题就太多了!”百货公司谁都想多开店,但在开店之前都应该有全面的调研和周密的策划。选址、物业成本、自身定位之类的问题,在最初的商业策划里就应该要仔细研究才可做决定。

      在“王府井”撤柜之前,如此的情景在兴宁商圈中也曾上演,南方大厦、钻石广场、民生百货、向阳百货也曾激战,有的还在战斗中落马了。这些现象不禁使人疑惑:南宁市的百货业饱和了吗?

        南宁百货(9.70,0.03,0.31%)今日公告,公司董事会通过承租南宁市文化宫商业经营场地项目的议案;项目租约为20年,支付方式为2.8至3亿元租金一次付清;据公告,董事李立新投反对票,董事梅卓荦、独立董事包新民投了弃权票。

      北京王府井:南宁王府井与桂建公司签订的是房屋租赁协议。双方属于承租方与租赁方的关系,而并非投资合作关系。投资合作关系双方需要共担风险,而在租赁关系中,承租者只需要按时缴纳房屋租金即可。南宁王府井按月缴纳租金,已经履行了承租人的义务。其停业是为了拯救企业,没有改变房屋的用途,故不存在违约。另外,在合同中,也没有要求其必须营业。

      外埠扩张失利根源

      ●2009年2月13日,王府井百货致函桂建房产,要求对租赁物进行分租、转租并同意调整合同内容,将限制转租变更为不限制转租,将提成租金变更为保底租金,且合同期内保底租金不变。此要求被桂建房产拒绝。

        南宁百货在公告中对南宁市文化宫商业经营场地项目进行了比较系统的综合分析,表示该项目的综合租金抵御周边同类物业的租金;同时,该项目的财务内部收益率为17.54%,大于现行银行长期贷款利率7%,也略高于投资项目收益率一般不低于10%至15%的要求。

      南宁王府井停业是否等于违约?

      2005年3月,石家庄王府井百货对外正式宣布停止营业,此时该商场进驻石家庄恰好一年半。

      ●2008年2月27日南宁王府井提出停业调整,同时撤走商场商品,拆除商场货架,遣散员工。

        公司称,南宁市文化宫商业经营场地位于南宁市民主路20号,商业面积约4.2万平方米,配套约800个车位。公告还称,该项目地理位置优越,交通便利,商圈成熟,商场设计合理,是南宁商业核心区不可多得的百货、超市、家电经营场地。

      另外,双方在合同订立租金时,采取了逐年递增,并规定第四年以后年份,按不含税销售的4.4%计算(如果由此计算出的租金额少于1200万元时,要按1200万支付租金)。桂建公司表示,签订合同之初,是希望通过其项目公司经营额的不断提高,从而实现租金的最大化,而并非是现在的区区1200万元。现在,因为南宁王府井停业,这使得租金的给付没有了计算依据,合同已经无法实现。

      不过,李鹏却认为,在北京百货业市场已经十分成熟,竞争变得异常激烈的时候,外部扩张作为一种战略选择是适当的,而扩张是否成功则需要企业在市场把握、管理机制、经营策略等各个方面有成熟的考量。

      南城百货是从小细节上赢得了民心,所以它在南宁市也是一个成功的例子。南城百货利用停车免费等拉住了不少顾客,在商品上也不断增加,既保留老顾客所需的商品,又开发新客户的所需品。

      昨日上午,该案在南宁市中级法院开庭审理,北京王府井以及南宁王府井均派出律师应诉。原被告三方针对是否恢复营业,何时恢复营业,停业期间损失的计算方式,南宁王府井是否构成违约,南宁王府井是否应该承担各项赔偿费用,另外,北京王府井就是否需承担连带责任等进行答辩。其中,南宁王府井停业是否构成违约,成为三方主要争论的焦点。

      桂建公司起诉南宁王府井百货违约一案于2月3日在南宁市中级人民法院第一次开庭审理,因为桂建公司物业承租人由北京王府井百货变更为南宁王府井百货,涉案被告变更致使庭审延期。日前此案经由南宁市中级人民法院再次开庭,依然未能顺利进行庭审。王府井百货以尚未收到变更后的起诉书为由,请求法院给予答辩期,庭审时间再次顺延。

      南宁王府井大事记

      南宁王府井:签订合约后,他们一直严格履行租赁合同,按时缴纳租金,而其中大部分租金均是从外部借款而来。南宁王府井项目停业调整是因为亏损所致,并不构成违约。

      官司

      3合作方说:

      从南宁王府井百货宣布停业至今,已经过去了两年。两年来,南宁王府井百货一直按时缴纳每年1200万元的场地租金,却任这2.5万平米的商场空放着。这一做法,让很多人不解。王府井下一步有何计划?是否还会重返南宁市场?

      桂建公司认为,若王府井百货正常营业,就有弥补损失的机会。几次交涉未果之后,桂建公司于2009年11月25日以南宁王府井百货违约为由向南宁市中级人民法院提起诉讼,请求判令恢复南宁王府井百货有限责任公司营业,继续履行合同。

      背景资料

      租金按时缴纳 商场丢空两年

      2003年4月8日,双方签订了为期15年的《房屋租赁合同》。桂建公司将华星时代广场建筑面积25000平方米的商业用房出租给王府井百货经营。

      王府井“水土不服”败走邕城 南宁百货大楼吴经理称,事件虽然已经过去1年多了,但是王府井败走邕城在他心中还是印象颇深。“个人认为王府井退出南宁市应该是‘水土不服’,记得王府井刚入邕城时曾经雄心勃勃,它的整个管理模式和运作模式更多的是采取了送券等等促销活动,经营上没有体现出什么特色,除了超市的一些北京特产吸引人之外,它的主营业(服装百货等)不太好”。

      对于和解,桂建公司表示,该公司一直都希望能达成共识,但现在看,这个有点难。新民七星路口人流量很大,诸多商家都看重这一地方,与桂建公司进行接触,但因为南宁王府井这一停业事件而中止。南宁王府井租赁的是华星时代广场北区,而南区的不少铺面也受到了影响。

      商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院贸易系主任洪涛教授认为:“王府井百货专注于外埠扩张而没有首先考虑在北京深耕是一个大失误!”

      ●2009年11月30日,南宁市中级人民法院立案受理。

      南宁王府井为何一直丢空商场?

      “南宁案”并非王府井百货外埠扩张失利的唯一个案。

      核心提示:2008年,南宁王府井百货撤柜,令南宁市民吃惊不已,王府井是一个名见经传的民族商业品牌。这家有着辉煌背景的外来百货“巨头”在南宁市场仅生存了3年多,为何突然撤柜黯然退出邕城?这让人感到很惊讶,也很困惑,同时不禁让人思索:难道南宁市的百货业已经饱和了?南宁市的百货业出路何在?

      庭审焦点:

      据此前石家庄王府井百货企划部经理张彬称,王府井百货石家庄店失利的原因有三点:位置不够好;对石家庄人的购买习惯了解不够;石家庄的物业成本和人们的购买力水平不匹配。

      水寒轩指出,王府井的定位和梦之岛相同,但“梦之岛”抢占了先机,南宁很多人手上持的是“梦之岛”的购物券和贵宾卡、积分卡,加之地理位置上“梦之岛”紧靠南宁城市的大动脉——民族大道,而同一商圈中的王府井未交手就已“屈居下风”。

      王府井入邕事表

      南宁王府井百货2008年2月27日停业后,桂建公司继续按照铺面返租协议向第三方支付租金,王府井百货按保底租金每年1200万元支付给桂建公司,按月计算,每平方米月租金为40元,桂建公司因此要每月给第三方61.58元/平方米租金补贴。

      就商业的科学布局而言,王府井也有问题。王府井的人流,主要就是七星路上的人流,商场本来应该在七星路上开个大门,但它却把这个唯一的位置租给了肯得基,在七星路这边的人行道上,王府井还为人流设置障碍——一个大而高的相当碍眼的花带,周围还停满了汽车。成功取决于细节,王府井在这两个重要细节上的失误是它失败的开始。

      2010年2月3日,“王府井案”首次开庭,桂建公司变更诉请,将南宁王府井列为被告。

      桂建集团代理律师陆哲告诉记者,因为桂建公司为促成合作做出了很大的让步,所以桂建公司和王府井百货双方签订的《房屋租赁合同》明确规定:合同生效后,租赁期内,非依本合同上述约定或法定事由,双方均不得单方面强制解除合同。一方单方强制解除合同,另一方有权拒绝接受有关赔偿并要求继续履行合同。

      ●2003年4月8日,广西桂建房产有限责任公司与王府井百货签订《房屋租赁合同》,合同约定,桂建房产将华星时代广场建筑面积2.5万平方米的商业用房出租给王府井百货经营百货,租期为15年。

      3月9日,王府井案再次开庭,送达变更后的诉请

      北京博莱得曼品牌顾问有限公司营销专家李鹏分析说,王府井百货可能主要是为了在南宁保有自己这个品牌,然后寻找契机东山再起,毕竟南宁市民有消费能力,它还可以抓住机会。王府井百货每年花费1200万元,是为了保住现有的外埠扩张整体局势。

      王府井败在经营不善而作为合作方的桂建房产有限责任公司,其董事长黄国培认为,王府井失败的原因归根于经营管理不善。

      南宁王府井开业后,桂建公司满怀期待。依照合同约定,前3年为市场培育期,从第4年开始,就要按商场销售额的4.4%计算租金(如果由此计算出的租金少于1200万元时,要按1200万元支付租金)。这意味着,日后商场的生意越红火,桂建公司能收到的租金就越多。

      事情的源头要追溯到2003年。桂建公司的华星时代广场落成之时,桂建公司董事长黄国培为了带动其人气,并树立其物业品牌,遂邀请王府井百货进驻华星时代广场。

      ●2004年5月18日王府井百货以南宁王府井百货有限责任公司的名义进场开业经营。

      3月29日,王府井案正式开庭

      因华星时代广场部分商用房已经卖给第三方,为了保证王府井百货整体使用,桂建公司与第三方签订了铺面返租协议,涉及的物业面积为5251.72平方米,平均租金101.58元/平方米。

      南宁百货大楼吴经理认为,南宁的百货业是竞争激烈,但南宁的百货业并没有饱和。王府井百货现象只是优胜劣汰的结果,是由消费者来决定市场的胜败。南宁市百货业同业公会的覃兴松认为,南宁市的百货业并没有饱和之说,关键是看如何经营,就算是饱和之中还是有夹缝的。

      2008年2月27日,南宁王府井提出停业调整,撤走商品,拆除货架,遣散员工。

      该案3月9日第二次开庭之前,王府井百货曾委托律师与桂建公司董事长黄国培进行商谈,希望能庭下调解,解除合同,给予桂建公司赔偿。然而,桂建公司的目的不在于获得赔偿金,而是希望王府井百货履行合同继续营业。此次商谈最终告吹,但黄国培说:“我没有看到他们的诚意。”

      覃兴松说王府井入驻南宁市以后,他观察认为,王府井在价格上并没有亲民,商品也不太适应市民的需求,该地段是机关单位宿舍区域,但是机关单位人群购买有习惯心理,王府井一开始就不能改变这些人群的购物心理,还有它不是多样化百货等等原因,导致它最终失败。

      对购物中心经营模式,桂建公司董事长黄国培说,这就类似于裕丰商场的经营方式。如果这样经营,南宁王府井就成了“二道贩子”,通过转租获利。而如此这来,桂建公司拿到手的租金仅有40元/平米。对这个地段来说,这样的租价很低廉,桂建公司无法接受。另外,如果按照这一模式经营,那桂建公司自己就可以出租,这背离了当初希望引入王府井百货的初衷。

      记者致电王府井百货宣传部长张劲松,他回答说南宁王府井百货是要重新开业还是要撤离是由董事会来决定的,他不了解,并让记者向董事会办公室询问。而董事会办公室的人则说,公司一直由张劲松面对媒体发言,其他人如果接受采访则是违反公司规定的行为。

      南宁市百货业饱和了吗?

      南宁王府井停业后,由此产生的债务,让桂建公司喘不过气来。黄国培说,华星时代广场北区经营面积2.5万平方米,其中近4000平方米已经出售给300余户个体业主。当初,为了能让王府井百货统一使用场地,桂建公司返租这些个体业主的场地,签约15年,月租101元/平方米。而按照王府井现在支付的租金计算,桂建公司回收的租金仅为40元/平米。这意味着,桂建公司每平米需要倒贴月租71元。而且,当初按销售额提取租金的约定也落了空,变成了每年1200万元的保底租金。

      黄国培认为,王府井百货的行为很令人费解。“说它要走人吧,但是它又继续支付保底租金,说它不走人吧,它又关门两年不营业,我们确实搞不清楚它的想法。”

      吴经理说,百货业的成功跟地理位置、经营、管理、定位等多方面相关联,包括企业的形象如何树立等等。很多业内人士认为,当时王府井多次进行的返券活动搞乱了市场,不仅企业、商家亏本,消费者也不认可。

      然而,让桂建公司始料不及的是,就在商场开业的第4个年头,南宁王府井突然于2008年2月27日宣布停业调整,并很快撤走商品,拆除货架,遣散员工。两年过去,南宁王府井一直没有恢复营业,只是依然按照合约每年向桂建公司支付租金1200万元。

      南宁王府井百货进驻桂建公司的华星时代广场之后,因营业状况不佳,于2008年2月27日停业调整,此后至今一直没有重新开业。在此期间,王府井百货向桂建公司支付了两年保底租金共2400万元。两年内,南宁王府井百货既不开业,也不撤离,多方人士为此深感蹊跷。

      对于王府井连续的送券活动,桂建房产有限责任公司董事长黄国培引用百盛百货业总经理李兵的话说:这种送券的经营模式是一种自杀性做法,不能长期做。

      目前,北京王府井已经在南宁市场开展了市场调查,并请装修公司来对商场进行重新的规划。北京王府井向法庭提交了相关设计方案。据了解,如果重新开业,路面、门前广场都将重新修缮。

      进退失据为哪般

      1业内分析:

      南宁王府井:从2004年至2008年营业期间,其一直处于连年亏损状态,且亏损额度逐年递增,累计金额达7174万元。在这种情况下,如果继续进行营业活动,势必会破产。为挽救危局,并尽快扭转经营亏损状况,该公司决定停业调整,希望通过调整经营模式、改变经营方法等方面的努力,让公司摆脱困境。

      近日,广西桂建房地产有限责任公司起诉南宁王府井百货有限责任公司违约一案再次未能顺利开庭。该案一波三折,自桂建公司2009年11月30日以南宁王府井百货有限责任公司违约为由向南宁市中级人民法院提起诉讼以来,两次庭审皆未能顺利进行。

      王府井从细节开始失败

      停业是否违约 法院择日宣判

      黄国培说,如果南宁王府井百货恢复营业,虽然需要支付人工费、管理费、电费等诸多费用,但是有盈利的机会,总体说来比现在单纯支付租金更有胜算。为什么南宁王府井百货既不营业也不撤离呢?

      行业展望:

      恢复营业后是以何种模式经营?

      对于之前王府井百货石家庄店在进驻一年半之后撤走的行为,范艳茹非常赞同。她认为“王府井百货这么做更好一些,做不好就干脆撤了,损失小一些。没准越维持损失越大,将来可能就不是亏损几千万的事了”。

      黄国培说,王府井的地理位置非常好,属于高收入商业地段,周围都是政府机关住宅中心,市民的收入水平和消费水准都很高,很多商家也看重了这点。自从王府井撤离不经营以来,除了本地的百盛等企业跟他们商谈想入驻以外,包括外省的广州百货、台湾大洋百货等都有意跟他们商谈入驻,只是因为与王府井没有解约,无法谈判。

      王府井是否会恢复营业?何时恢复?

      黄国培告诉记者,王府井百货表明想把南宁店开下去,但是王府井百货方面并没有拿出实际行动,甚至从来没有派出相关人员与桂建公司洽谈过相关事宜。他认为,王府井百货如果想继续把南宁店做起来,应该拿出诚意来与他们商讨重新营业的方案。

      老牌子的南宁百货为什么在南宁市一直屹立不倒,这是因为其靠的是品牌影响力和传统的消费购买力。南宁百货的购买人群大部分都是来自外地和广西县市,所以在商品的价格和定位上,南宁百货也是针对这些人群,属于定位清晰。

      2003年4月8日,广西桂建房地产公司与北京王府井百货签订《房屋租赁合同》,将南宁华星时代广场2.5万平方米的商业用房出租给王府井经营百货,租期为15年。

      南宁市百货业同业公会的覃兴松说,百货业的成功归结于4要素,一是产品的质量,二是价格,三是服务,四是经营模式。所有的商业失败都跟这几个原因有关,王府井也不例外。

      2004年5月18日,南宁王府井开门经营。

      旮旯鸟认为,从商品上看,王府井有卖的沃尔玛基本上有卖,只是品牌可能不同而已,况且对于商场超市的大部分商品(小件商品)来说,对顾客而言,价格才是最最重要的;而大件的商品如电器、服装等,王府井又不够国美苏宁等专业,因此,王府井最终输在沃尔玛等企业的“价格屠刀”下。

      2009年11月30日,桂建公司起诉王府井百货违约一案在南宁市中级人民法院立案。

      网友旮旯鸟说,王府井在南宁市的失败跟价格有很大关系,既然王府井定位于中高端消费市场,那么它的定价策略自然也选择中高取向。同样的或相近的日常用品,人们会更理性地考虑价格而不是品牌,价格始终是吸引顾客的第一武器。

      北京王府井、南宁王府井均坚称自己未违反约定,请求法院驳回起诉。但北京王府井同时也表示,如果法院公正判决南宁王府井承担责任,其会承担连带赔偿责任。

      黄国培指出,王府井失败的原因是管理问题。

      在桂建公司向法院递交的诉请中,第一条就是要求南宁王府井继续履行合同,开门营业。此外,要求南宁王府井赔偿停业期间,桂建公司因履行返租协议所遭受的损失679万余元;南宁王府井赔偿停业期间桂建公司可得利益损失424万余元;本案律师费10余万元以及相关诉讼费用由南宁王府井承担,北京王府井公司对上诉债务承担连带责任。

      ●2009年11月25日,桂建房产向南宁市中级人民法院提起诉讼,要求王府井百货履行合同义务并索赔1100多万。

      最后,法院宣布择日宣判。

      ●2008年7月1日,桂建房产致函王府井百货,要求对方确定停业调整期限和恢复营业时间等,但王府井百货没有作答复。

      对恢复营业时间,公司将会在庭后请示再向法庭提交。

      从南宁王府井撤柜开始,网络上对南宁王府井经营方面的评论一直非常多。南宁市一位名叫水寒轩的网友认为,王府井失败是从细节开始的。

      北京王府井:公司看好南宁的市场,一旦条件成熟,就会恢复经营。对于恢复经营的成熟条件,除了需要资金支持外,还需要有好的商业伙伴等等。目前,公司已经任命总裁助理担当这一项目的代理人,而这在其公司并没有这一惯例。

      覃兴松说,目前南宁市百盛、南城百货、南宁百货等都是最成功的企业之一。百盛的定位清晰,人群对象分明,商品又适合年轻人,再加上它所处的成熟商业圈,以及它遍布全国30多个网点的成熟管理模式,目前,它在南宁市是成功站稳了阵地。

      2003年4月8日,桂建公司与北京王府井签订了 《房屋租赁合同》,将华星时代广场2.5万平米的商业用房出租给北京王府井,租期为15年。2004年5月18日,南宁王府井百货商场开门营业。之后,双方签订了一份补充协议,承租人变更为南宁王府井百货有限责任公司(下称南宁王府井),北京王府井作为担保方。

      2网友认为:

      桂建公司:南宁王府井停业长达2年,这一行为已经构成违约。当初签订合同的初衷是希望北京王府井用租赁物设立大型商业项目,在此开展经营活动。为此,双方特别在合同中做了约定,“租赁物用于设立大型商业项目,承租方不得以管理输出、特许加盟、整体转租等方式经营”。而南宁王府井从宣布停业调整经营时至今,已经过去了两年,已经完全违背了合同签订之初,用于经营的目的,其已构成违约。

      租赁方告上法庭 索赔1100万元

      北京王府井:公司一直依合同履行交纳租金。将商场丢空,并非是财大气粗,而是因为连年亏损所致。

      目前,公司已经制定出了两套方案,一套是自营百货的经营模式,一套是购物中心的经营模式。

      昨日,王府井百货一案在南宁市中级法院开庭审理。庭审中,北京王府井百货(股份)股份有限责任公司(下称北京王府井)明确表示,公司看中南宁市场,欲改变现有的经营模式。但对于何时恢复营业,没有给出答案。

      黄国培认为,南宁王府井停业已经有两年。停业之初,南宁王府井就已经将商场货架拆走,并贱卖设施。对一家停业整顿的公司来说,这一做法无疑会增加再开业的成本。而对恢复营业的详细时间,南宁王府井一直没有提及,这是在回避,拖延时间。

      新经营模式能否得到认同?

      2009年2月20日,北京王府井给桂建公司的一份函件中提到了购物中心的形式,“南宁王府井拟对租赁场地进行分组、转租”,“承租方只按保底租金支付”。

      面对南宁王府井遥遥无期的整顿停业,桂建公司曾多次交涉但无果。2009年11月,桂建公司一纸诉状,将南宁王府井、北京王府井告上了南宁市中级法院。

      北京王府井:停业两年时间,公司通过对南宁市场的调查认为,当初自营百货的经营模式可能并不适合于南宁市场。故公司希望在经营业态上进行改变,从自营百货改变为购物中心,并就此再与桂建公司协商。

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